Ooststellingwerf maakt woonplan tijdens overspannen woningmarkt

De gemeente wil in een nieuwe woon(zorg)visie inspelen op de groeiende vraag naar woningen in Ooststellingwerf. ‘Er is momenteel sprake van een totaal andere marktsituatie dan vijf jaar geleden.’ Er is nu krapte op de woningmarkt.

Deze woningen zijn verkocht.

Deze woningen zijn verkocht. Piet Bosma

Een woonvisie schetst het woonbeleid van de gemeente. Het gaat dan onder meer om de kaders voor de prestatieafspraken met de woningcorporaties en huurdersorganisaties. In de woonvisie wordt ook de basis voor het woningbouwprogramma van de gemeente gelegd. Ooststellingwerf beschikt over een Woonvisie 2017 tot 2022. Deze visie loopt dus dit jaar af en vraagt dit jaar om actualisatie.

Aarzelend herstel

De bestaande woonvisie is opgesteld in een periode waarin zich een aarzelend herstel van de economische crisis begon af te tekenen. Het aantal inwoners en huishoudens zou afnemen, zo was de voorspelling, wat een afnemende vraag naar woningen zou betekenen. De woningmarkt leek zich in 2017 voorzichtig te herstellen. De gemeente kwam met de provincie regionale woningbouwafspraken overeen voor de periode tot 2026. Er is hierbij een richtgetal van 361 nieuwe woningen (+ 20 woningen om flexibel in te zetten) afgesproken. Vrijwel het gehele richtgetal is inmiddels toegekend aan projecten en een groot deel van deze projecten is al gerealiseerd of momenteel in ontwikkeling. Kortom: de gemeente zit min of meer op slot.

Groeiende behoefte

De druk die zich momenteel voordoet in met name de koopsector werd dus bij het maken van die afspraken met de provincie destijds niet voorzien. De gemeente is daarom in regionaal verband in onderhandeling met de provincie over nieuwe regionale woningbouwafspraken. De leegstandcijfers zijn laag en de verkooptijd van te koop staande woningen is kort. Ook de stijgende huizenprijzen laten zien dat er momenteel veel behoefte is aan woningen. Daarnaast zijn er momenteel ontwikkelingen gaande, die effect (kunnen) hebben op de woningbehoefte en daarmee op het gemeentelijke woonbeleid. Zo zijn er plannen voor een Lelylijn. Dat alleen al kan alleen al voor Zuidoost-Friesland leiden tot een extra behoefte aan 30.000 tot 35.000 woningen.

Thuiswerken

En als er iets immuun is voor het coronavirus, dan is het de woningmarkt. De focus logt immers op thuiswerken en dat bevalt best goed. Veel mensen zoeken woningen met meer tuin als gevolg van de pandemie. Er vindt een toenemende migratie naar Zuidoost-Friesland plaats uit de rest van Nederland. Als je je woning nu in de markt zet, krijg je de beste prijs. Het blijft maar records regenen op de woningmarkt. Huizen waren in januari maar liefst 9,3 procent duurder dan een jaar eerder. In 2019 kostte een huis in Ooststellingwerf gemiddeld 238.000 euro. Het is voor woningzoekenden laveren door de beperkte keuzes op de woningmarkt. Het college van Ooststellingwerf vindt het aannemelijk dat ook het landelijke tekort aan woningen effect heeft op het woonbeleid in de gemeente. Al vele jaren houdt de woningbouw geen gelijke tred met de bevolkingsgroei. Bovendien voert de provincie een campagne Wolkom Thús om geboren maar vertrokken Friezen te bewegen weer in Fryslân te gaan wonen.

Ouderen

De vergrijzing in Ooststellingwerf is relatief sterker dan in de rest van Fryslân en Nederland. De groep ouderen neemt in zijn geheel toe en ouderen worden gemiddeld steeds ouder. Daarnaast blijven ouderen langer zelfstandig (thuis) wonen. Daarnaast zijn er zorgdoelgroepen met een specifieke woonbehoefte. Zo neemt het aantal inwoners met dementie sterk toe. Er moeten kortom voldoende woonzorgvormen komen voor ouderen en andere kwetsbare groepen. De woonzorgvisie wordt daarom onderdeel van de woonvisie. Veel nieuwe woonvormen zijn gericht op senioren die graag bij elkaar wonen en op zoek zijn naar gezellige activiteiten. Uit een landelijk onderzoek blijkt dat de ouderen van nu een eigenzinnige leefstijl hebben. Ze zijn creatief, eigenzinnig, avontuurlijk en ondernemend. Verder zijn deze ouderen milieubewust en hechten ze erg veel waarde aan hun vrijheid in een groene omgeving.

Nieuwe woonvormen

Er dient volgens het college antwoord te worden gegeven hoe de gemeente tegemoet kan komen aan de grote behoefte op korte termijn en op welke manier dit effect heeft op de lange termijn. Daarnaast zijn er initiatiefnemers die andere (innovatieve) woonvormen willen introduceren in de gemeente, zoals wonen in hofjes, tiny houses en tijdelijke starterswoningen. Een woningmarktonderzoek moet inzicht bieden hoe groot de behoefte hieraan is en welke invloed dergelijke woonvormen op de bestaande (reguliere) voorraad hebben.

Huurwoningen

Er wordt nu eerst een projectgroep met relevante stakeholders ingesteld, zoals woningcorporaties en huurdersorganisaties. Uit de praktijk blijkt een stijgende trend in de behoefte aan huurwoningen in het middensegment. Daarnaast worden er ook sociale huurwoningen aangeboden door particuliere verhuurders. Er is weinig beeld van de omvang van de (sociale) huurvoorraad die niet in eigendom is van corporaties, terwijl deze (toenemende) voorraad wel van invloed kan zijn op de vraag naar woningen van andere aanbieders en in andere segmenten.

Betrekken van inwoners

Door een onderzoeksbureau wordt contact gezocht met makelaars, dorpsverenigingen, makelaars, vastgoedeigenaren, banken en zorgpartijen. Er wordt volgens het college veel waarde gehecht aan het betrekken van inwoners bij de totstandkoming van de woon(zorg)visie. Het gaat hierbij niet alleen om inwoners uit de grotere kernen maar juist ook om de kleinere dorpen en het buitengebied. Er wordt gekoerst op vaststelling van de woonvisie in de raadsvergadering van december. De raad wordt deze maand gevraagd voort het opstellen van een nieuwe visie €75.000 beschikbaar te stellen.